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Alquileres: de las intenciones a la realidad

Ya pasó casi un año del congelamiento de alquileres y 7 meses de la sanción de la Ley de Alquileres. En este tiempo, la situación de inquilinos y propietarios empeoró, aun cuando todas las intenciones estaban puestas en que pasara lo contrario. Escribe Federico Gonzales Rouco, Economista




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El congelamiento de alquileres y la suspensión de los desalojos, si bien tenían un fin noble, generaron un contexto de incertidumbre que desembocó en una situación poco amigable para los inquilinos.

Al no haberse fijado un mecanismo de salida para los locatarios, ni un plazo o criterios claros sobre cuándo y cómo se descongelaban, los hogares que alquilan acumularon deudas que pueden representar entre 4 y 15 meses de alquiler, entre aumentos no pagados y eventuales incumplimientos en los valores base de marzo 2020.

Estas deudas implican un aumento de entre 33% y 100%, por encima del aumento que ya estaba acordado en los contratos vigentes.

Por otro lado, a los inquilinos se les habilitó la extensión de los contratos, se les reguló cómo y quién paga cada componente del gasto en vivienda y hasta se les reforzó la capacidad de presentar diferentes tipos de garantías. En los últimos días, además, se los empoderó para que pudieran exigir la registración del contrato ante AFIP, lo que les permitirá pagar menos impuesto a las ganancias y, si lo hacen ante AGIP, por ejemplo, menos en el impuesto a los ingresos brutos en CABA.

Para los propietarios también había buenas noticias, a pesar de todo. Después de años de caída en la rentabilidad de los alquileres, la nueva Ley fija la indexación de los valores a un índice que promedia inflación y salarios. Si ese índice hubiera existido desde 2006, por ejemplo, hoy los alquileres estarían en niveles 80% mayores, aproximadamente.

Sin embargo, todas estas buenas noticias e intenciones tuvieron el efecto contrario.

Los precios iniciales del alquiler pasaron a ser la variable por negociar y la que concentró toda la incertidumbre y definiciones que ahora el contrato ya no permitía discutir. Entonces, subió. Aumentó en todas las ciudades del país, sin excepción. A mayores precios, menor acceso a la vivienda para los inquilinos. Este era un efecto esperado de la Ley, es lo que suelen generar este tipo de regulaciones. En Argentina sobran experiencias.

Para los propietarios, al mismo tiempo, la devaluación del último año y los congelamientos se encargaron de licuar la ya baja rentabilidad que tenían. Además, si bien ahora los valores ajustarán en base al índice antes mencionada de manera anual, por 12 meses queda congelado. Por lo que la rentabilidad dependerá mucho del momento en que se analice. Hoy, un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires tiene una renta promedio menor al 2% anual, por debajo de lo que ofrece un bono a 20 años del Tesoro de Estados Unidos, la llamada inversión libre de riesgo.

Estamos en un callejón de difícil salida. Los inquilinos ven cómo sube el alquiler, los propietarios cómo cae la rentabilidad y el Gobierno Nacional promueve una Ley que no deja a nadie feliz pero, lamentablemente, ya sucedió y es poco esperable que surja una nueva iniciativa rápidamente. En estos momentos es cuando hacen falta cambios de raíz.

Si una regulación no funcionó, se puede cambiar, aunque sea rápido. Pero tampoco hay que apurarse, primero es crucial entender bien qué pasó y cuáles fueron las causas. El foco en adelante tiene que estar puesto en cómo incentivar, por un lado, para que crezca la oferta (financiamiento, impuestos, regulación, etc.) y, para los inquilinos, en cómo mejorar los canales de acceso al alquiler y a la compra, a través de menores barreras de entrada y nuevos programas que amplíen el crédito hipotecario por fuera de las loterías.

Federico González Rouco, Economista

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, jueves 25 de febrero de 2020

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