El Mercado Inmobiliario en Vaca Muerta

El Study Tour a Vaca Muerta fue organizado por Grupo SYG, siendo el maestro de ceremonias el arquitecto Damián Tabakman. La organización y el nivel de las visitas y disertantes fueron de excelencia. En total duró tres días en los que nos pudimos volver con un panorama muy completo de la explosión que está generando Vaca Muerta a la zona, y los verdaderos alcances para nuestro sector.

Comenzamos haciendo una visita a las oficinas de Pampa Energía en la Ciudad de Neuquen, donde Santiago Gastaldi, Gerente de operaciones de la compañía nos mostró datos de este verdadero boom “Argentina es la segunda reserva más importante del mundo de Shale Gas, luego de EEUU”.

El especialista remarcó que Vaca Muerta ya no es una promesa “hay 950 pozos en producción y 180 más en etapa de perforación, lo que hace que todos los días unos 7500 trabajadores ingresen a la zona de Vaca Muerta”. Este tránsito de trabajadores, con ingresos promedio mes de 150.000 pesos y que en su gran mayoría viajan todos los días unos 100 Kmts muy trabados desde Neuquén (pueden tardar de 1 hora y media hasta 3 horas), es lo que abrió el potencial para desarrollos inmobiliarios en las localidades más cercanas como Añelo.

Gastaldi fue claro cuando mostró la oportunidad de desarrollo en la zona pero también las falencias que posee esta debido al rápido crecimiento de la explotación “se necesitan mejores vías de acceso, tren, más servicios y acueductos”.

Luego visitamos el Hotel Hilton Garden Inn de Neuquén en el que su propio desarrollador y uno de los más importantes de la región nos recibió personalmente. Omar Pirrello de la empresa ASPA Desarrollos mostró el rol clave que juega la ciudad de Neuquén para el crecimiento de Vaca Muerta y porqué ellos apuestan a la Ciudad Capital y no a la localidad de Añelo. Pirrello pidió analizar bien las cosas, “En Añelo hay complejos que no están alquilados”.

En el Hilton las conferencias siguieron con la presencia de Damian Lopo de Crowdium, empresa que está trabajando en la zona y aportó un dato muy contundente “el negocio en Vaca Muerta suma un total de 8,4 Billones de dólares”,.. “por día van al lugar entre 24.000 y 30.000 personas y hay solamente 1.000 camas” refiriéndose a Añelo, plaza en la que ellos están presentes y destacan su potencial.

Otro de los disertantes, Guillermo Reybet del Colegio de Martilleros de Neuquén alertó que “se puede llegar a pagar unos 2.000 USD de alquiler por una casa en Neuquén Ciudad debido a la demanda de los trabajadores del petróleo, esto perjudica a quienes no están en esa actividad”. El panel del Hilton debatió todo el tiempo si era mejor realizar una inversión inmobiliaria en la Ciudad de Neuquén o en el epicentro de los pozos, Añelo y hasta El Chañar, una localidad que queda a mitad de camino de ambos puntos.
En el panel participó Alejandro Gawianski de Hit quién está haciendo pie con su sistema de desarrollos colaborativos en Neuquén, a partir del potencial de Vaca Muerta.

Los datos no dejaban de circular. Por ejemplo se destacó que a partir de 2020 existe ya una nueva norma que prohibirá que los trabajadores vivan en containers, algo muy usual actualmente. Obviamente cumplir esta norma generaría mucha más demanda de vivienda con construcción tradicional o industrializada en la zona.

El actual intendente de Neuquén, Horacio Quiroga llamó a los presentes a invertir en la Ciudad, destacando que sería el lugar natural para cualquier tipo de inversión que este relacionada a los hidrocarburos. El intendente prometió reglas claras y trabajar palmo a palmo con los desarrolladores inmobiliarios. Fue muy crítico con sindicatos del lugar, un tema que hay que tener muy en cuanta a la hora de decidir cualquier inversión

Desde el Hilton nos movilizamos al Shopping que tiene IRSA a pocos metros, junto a tierras de la compañía desarrollables y que ofrecieron a los presentes para desarrollar a cambio de metros. In situ nos contaron cómo está creciendo la demanda en Neuquén “este es el único Shopping de IRSA en todo el país en el que no cayeron las ventas los últimos meses, al contario en Alto Comahue las ventas crecieron estos meses notablemente”.

El segundo día la comitiva se desplazó hacia la localidad de Añelo para visitar desarrollos y participar en conferencias en un Hotel local.

Uno de los disertantes, Gustavo Menayed, de Grupo Portland, quién está apostando fuerte a la localidad de Añelo dijo “se prevén 25.000 pozos nuevos en los próximos 30 años” (actualmente existen unos 1.000 ). Menayed presentó un desarrollo que impulsa pegado a la localidad de Añelo, sobre un predio de 120 Has “La idea es sumar desarrolladores y que lo que hagamos tenga algún tipo de control”. El proyecto que propone sería como un nuevo Añelo casi lindero al casco existente pero con mejor arquitectura, controlada y servicios propios. El complejo se llamará UP Town Añelo y parece realmente una muy buena alternativa:

Martín Boquete de la Inmobiliaria Toribio Achaval, quienes comercializan un desarrollo en Añelo contó su caso “vendimos a 2.400-2500 dólares el metro, y ninguno de los compradores vino al lugar ni conoce Añelo”. “Cuando contamos que estábamos por lanzar algo a la venta en Añelo, comenzamos a tener consultas inmediatamente. Ya tenemos el 60% vendido en dos meses y medio, aunque con las PASO se dejó de vender y se retrajeron 5 compradores”.

En las conferencias también participaron desde RE/MAX Neuquen, Guillermo Sandoval y Gastón Martínez, quienes mostraron relevamientos de precios de la Ciudad de Neuquén y aportaron datos que sumaron al optimismo “nuestra región tiene el consumo de cemento más alto del país” afirmaron; o “a Neuquén Ciudad llega más gente a vivir desde otros lugares día a día que la que nace en la localidad”. Otro participante, Sebastián Cantero fue contundente “la llave del negocio es el contrato con la compañía petrolera”. Mostrando que no es desarrollar y esperar a los inquilinos. Los inquilinos, son los trabajadores del petróleo y los manejan en grupos o paquetes quienes tienen los contratos directos con las Compañías petroleras, y muchas veces eso puede ser una traba para un desarrollador inmobiliario, debido a que parte del fee que se cobra por cama se lo quedan estas empresas “intermediarias” o “operadoras”.

Las conferencias siguieron, con la presencia del actual intendente de Añelo y el nuevo que asume en diciembre, también tuvimos paneles de arquitectos en el que se debatieron las posibles mejoras en arquitectura y urbanísticas para Añelo. Participaron los Arquitectos Daniel Becker, Adrian Sebastián y Marcelo Lorelli.
Mientras tanto Tabakman exclamaba azorado con lo que veíamos: “hay más de 20.000 millones de dólares ya invertidos por las petroleras y miren lo que es Añelo, es de locos!!”

La comitiva cerró el día con una cena en la Bodega de la Familia Schroeder (Saurus) en la que se comenzó a debatir si invertir en la zona o no y si la mejor opción es el pueblo de Añelo o la Ciudad de Neuquén. Hasta acá el debate estaba empatado…

El tercer día, luego de dos días con agendas muy completas toco visitar las oficinas de la novel compañía Vista Oill & Gas. Una compañía pública independiente que comenzó a explotar la zona a partir de un préstamo de EEUU de 300 millones de dólares y que está tomando gran parte del mercado “la producción salto a partir del 2018 de manera exponencial” nos dijo el CEO de la compañía y uno de los pioneros con Vaca Muerta, Gastón Remy.

Remy nos afirmó en relación a las últimas medidas de congelamiento del precio del combustible que “el potencial de Vaca Muerta en cuanto a convertirse en la plataforma más importante de generación del empleo como el campo sigue intacto”.

En Vista Oill & Gas, nos mostraron cómo es el proceso de obtención de gas y petróleo con los yacimientos no convencionales “8 pozos de los nuestros entregan la mitad de producto de lo que entregan 1000 perforaciones convencionales”. Para entender el potencial de Vaca Muerta los ingenieros de la compañía hicieron una buena comparación: “en Argentina tenemos 20 equipos trabajando en perforaciones, en EEUU ya son 1300 los equipos que trabajan”.

Desde las empresas petroleras que visitamos durante el Study Tour nos destacaron la calidad de los yacimientos de Vaca Muerta, los cuales poseen más potencial por su rendimiento que su par comparable ubicado en Texas, EEUU.

La cantidad de contenido ofrecida fue muy abundante, y se discutieron todo tipo de elementos, además de las visitas in situ. Todos los participantes se quedaron con las dudas que genera un negocio de tanta rentabilidad y tan distinto al que estamos acostumbrados. Es claro que en Añelo el negocio es de renta, alquilar camas para los trabajadores. Y que la renta puede ser muy alta, ya que se calculan unos 20.000 pesos por cama por mes (no por departamento, por cama), pero lo que todos se preguntan es cuanto tiempo más seguirán los trabajadores en esa zona, y si no se trasladará el desarrollo hacia otra zona tal vez más alejada.

La ciudad de Neuquén ofrece una posibilidad más segura pero obviamente de menor rentabilidad, aunque posiblemente la propiedad se revalorice más con el tiempo. Pase lo que pase con Vaca Muerta el epicentro seguramente seguirá siendo la Ciudad de Neuquén, sobre todo para los trabajadores de cargos medios y altos.

Una pregunta que nos hacíamos es, porqué los desarrolladores de Neuquén no invierten fuerte en Añelo? Tal ves debido a que tienen ya negocios viables en Neuquén o porqué lo ven como un negocio con amenazas?.

Las visitas nos generaron muchas dudas, pero sí una certeza clara: esto recién comienza y el potencial que tiene la zona es realmente increíble.